신한알파리츠 주가 추이
3월 초에 7,400원 최고가 갱신한 후, 배당락 걸려서 더 떨어지고, 떨어지고 있다.
주가에 그리 크게 신경 쓰는 편은 아니지만, 계속 떨어지길래, 도대체 뭐가 문제여~!!! 라며 신한알파리츠 홈페이지에 들어갔다.
마침 K-REITs Corporate Day 자료가 올라와 있어서 기록해둔다.
FTSE EPRA NAREIT 인덱스 편입
2월 말에 지수 편입되고 나서, 주가가 계속 올랐던 기억이 나는데, 외국인 지분도 상승했네
2월 28일에 5.58% 의 지분율이 현재 9.30% 다.
포트폴리오
CBD에 6개의 오피스 자산을 보유중이다.
최근에 매입한 HSBC 빌딩은 서울역 바로 옆이라 공실은 나지 않을 것이라고 기대하고…
GBD에도 2개의 오피스 건물이 있고, 판교에도 1개의 건물이 있다.
아… 리츠에서 사용하는 CBD, GBD, BBD, YBD 는
- CBD (Central Business Distric) : 종로구, 중구, 광화문 ~ 서울역 일대
- GBD (Gangnam Business Distric) : 강남역 ~ 삼성역, 신사역까지의 강남권
- YBD (Yeouido Business Distric) : 여의도, 영등포역 ~ 강 건너 공덕역까지
- BBD (Bundang Business Distric) : 판교 일대
그냥 종로 중심, 강남권, 영등포권, 판교권 이렇게 하면 되지 뭘 영어 약자로 적어 놓는지 이해가 잘 가지 않지만, 뭐 업계에서 사용하는 용어니깐 편할 순 있겠지…
아무튼,
CBD/GBD에 얼마나 많은 자산을 가지고 있는지가 리츠의 경쟁력이라고 보고 있는 듯 하다.
신한알파리츠는 위 4개 권역에 9개의 오피스 건물을 보유 중이다.
작년에 용산 더프라임타워(18년 매입)을 매각하면서, 올해 특별 배당을 준다.
신한알파리츠는 공실률 추이를 봐도, 서울 평균보다 낮은 1.5%의 공실률을 기록하고 있는 중이다.
신한알파리츠의 우수한 관리 역량 덕분이라고… 흠?? 음…
건물들 위치가 좋기도 하고, 각 건물마다 신한금융 계열사들이 임차를 하고 있어서 임대 부담을 덜 수 있던 것 때문이 아닌가 생각 중
배당
그 동안 유상증자를 통해서 계속 건물을 매입해 왔었는데, 이제야 건물 하나를 팔았다.
그 특별배당이 올해 6월에 입금될 예정이고, 642원!!!
건물 하나가 날라갔으니, 다음 하반기 배당금은 190 수준이 아닌 160원 정도 될 것이라고 예상하던 리포트가 있었는데 어디서 봤는지 기억이 안 난다.
이경자 애널리스트 리포트였던 것 같은데, 찾을 수가 없다.
향후 매입 예정 건물
건물 하나를 팔았으니, 이번에 새로운 건물을 매입한다고 한다. 그런데 위치가 서초.
GS건설 서초타워 자산인데, 위치가 서초.
지하5층 ~ 지상 14층 규모이고 GS건설이 68% 정도 사용하고 있다고 한다.
위치가 애매한 곳인데, 향후 서초권역 개발 잠재력을 보고 가치 상승이 높을 것이라 예상하면서 매입하는 걸까?
매입 얘기는 커뮤니티 등을 통해 작년부터 흘러나왔었는데, 우협(우선협상자)으로 선정이 됐다.
하반기에는 서초타워 매입을 위해 유상증자를 하게 되지 않을까 생각된다.
그래서 주가 하락 이유는?
리츠 주식들이 물려 있어서… 관심을 갖고 있지만 전문가는 아니라서… 잘 모르겠지만,
뇌피셜을 돌려보자면
- 특별배당 이후, 이후 배당금이 줄어들기 때문에 적정(?) 배당율에 맞춘 주가 하락?
- 금리인하 할 것이라고 예상했는데, 전세계/국내 돌아가는 상황을 보니, 내년에야 금리인하 할 것 같아서
- 올해 유상증자(서초타워) 부담감에 따른 주가 하락
이번에 특별배당 받으면, 재투자를 진행하고 평단가를 계속 낮춰 가야 할 것 같다.
어차피 오피스 시장은 견고하다고 애널리스트들이 분석을 하고 있고,
공실률도 괜찮아서 리파이낸싱만 잘 이뤄진다면
꾸준한 배당이 진행될 것이라고 기대 중