스태그 인더스트리얼 많이 떨어졌네

STAG Industrial, 왜 이렇게 많이 떨어졌나?

나의 사랑스러운 월배당 리츠, STAG Industrial (STAG). 2022년 초 대비 주가가 30% 가까이 하락했다. 내 계좌에서 가장 많이 빠진 아픈 손가락이다. 도대체 왜 이렇게까지 떨어지는지 궁금해서 Seeking Alpha와 여러 커뮤니티의 정보를 취합해 정리해 보았다.

1. 긍정적인 부분 (Fundamentals)

주가는 떨어졌지만 회사의 기초 체력은 여전히 튼튼해 보인다.

• 실적 성장: 작년 1분기 대비 올해 1분기 FFO(Funds From Operations)가 0.04달러 증가했다. 돈은 잘 벌고 있다.

• 안전한 배당: 배당 성향이 64% 수준이다. 리츠치고는 상당히 낮아 배당 삭감 위험이 적고, 오히려 배당을 늘릴 여력이 있다.

• 매력적인 배당률: 주가가 많이 떨어지면서 시가 배당률이 **5%**에 육박하고 있다.

• 낮은 아마존 의존도: “아마존 창고 리츠"라는 오명이 있지만, 실제 아마존 관련 매출 비중은 전체의 3% 정도다. 생각보다 낮다.

• 분산된 포트폴리오: 상위 10개 임차인이 전체 자산의 10% 정도만 차지한다. 특정 기업 리스크로부터 꽤 자유롭다.

2. 부정적인 부분 (Risks)

그렇다면 왜 떨어지는가? 거시 경제와 심리적인 요인이 커 보인다.

• 아마존 이슈: 아마존이 비용 절감을 위해 물류 창고를 줄이겠다고 발표했다. (실제 비중은 적지만, 심리적 타격이 크다.)

• 프로젝트 취소: 샌프란시스코에 지으려던 대형 창고 계획이 취소되었다.

• 경기 침체 우려: 경기 침체가 다가오면 물동량이 줄어들고, 창고 수요도 감소할 것이라는 우려가 산업용 리츠 섹터 전체를 누르고 있다.

• 금리 인상:

  • 매력 감소: 기준 금리가 오르면서 예금 이자나 채권 금리가 높아졌다. 배당률 4%대 리츠의 매력이 상대적으로 떨어진다.

  • 자금 조달: STAG는 대형 리츠에 비해 시가총액(사이즈)이 작아, 고금리 시대에 자금 조달 비용 부담이 더 클 수 있다.

3. 시장의 뇌피셜? (M&A 가능성)

재미있는 관점도 있다. 물류 리츠 대장주인 **Prologis(PLD)**가 Duke Realty(DRE)에게 240억 달러 규모의 인수를 제안했다가 거절당했다. 그러자 시장에서는 이런 소설을 쓰고 있다.

“PLD가 DRE 인수 실패하면, 차라리 몸집이 좀 더 만만한(약 60억 달러) STAG를 인수하러 오지 않을까?”

물론 이건 희망 사항일 뿐이지만, 주가 방어 논리 중 하나로 거론되긴 한다.

결론 및 대응 전략

정보를 종합해 보면, 회사는 돈을 잘 벌고 배당도 안전하게 주는데 **“금리 인상 + 경기 침체 공포”**라는 거시적 악재에 두들겨 맞고 있는 형국이다.

월배당을 꼬박꼬박 주면서 배당 성향까지 낮추고 있는 건전한 회사다. 비록 내 계좌의 하락 폭을 주도하고 있지만, 펀더멘털 문제가 아니라고 판단된다.

나의 전략:

• 추가 매수: 주가가 30달러 아래로 내려오면 과감하게 추매 할 생각이다.

• 그 가격대면 배당률이 5%에 가까워지니, 배당 받으며 버티기에 충분히 매력적인 구간이다.