신한알파리츠 - 2024 K-REITs Corporate Day

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신한알파리츠, 주가는 왜 흘러내리는가?

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지난 3월 초, 7,400원 신고가를 갱신하며 기세를 올리던 신한알파리츠가 배당락 이후 힘을 쓰지 못하고 계속 하락세다. 주가에 크게 일희일비하는 편은 아니지만, 우상향 하던 차트가 꺾이니 궁금증이 생겼다. “도대체 뭐가 문제일까?” 마침 홈페이지에 올라온 ‘K-REITs Corporate Day’ IR 자료를 통해 현황을 점검해 봤다.

1. 수급: FTSE 지수 편입 효과

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지난 2월 말, FTSE EPRA NAREIT 인덱스에 편입되면서 외국인 자금이 대거 유입되었다. 당시 주가가 상승 탄력을 받았던 기억이 있는데, 실제로 외국인 지분율 수치를 보니 2월 28일 5.58%에서 현재 9.30%까지 대폭 상승했다. 수급 측면에서는 긍정적인 요소다.

2. 포트폴리오와 리츠 용어(CBD, GBD…)

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신한알파리츠는 서울 주요 권역에 알짜 오피스 자산을 보유 중이다. 특히 CBD(도심권)에만 6개의 자산이 있는데, 최근 매입한 HSBC 빌딩은 서울역 바로 옆이라 공실 걱정은 없을 것으로 보인다. 이외에 GBD(강남권) 2개, 판교 1개를 보유하고 있다.

[참고] 리츠 권역 용어 정리 리츠 리포트를 보다 보면 영어 약자가 난무하는데, 정리하자면 다음과 같다.

  • CBD (Central Business District): 종로, 중구, 광화문~서울역 일대

  • GBD (Gangnam Business District): 강남역~삼성역, 신사역 일대

  • YBD (Yeouido Business District): 여의도, 영등포~공덕 일대

  • BBD (Bundang Business District): 판교 일대

(그냥 종로, 강남, 여의도, 판교라고 하면 될 것을 굳이 영어 약자를 쓰는 건 업계의 ‘있어 보이기’ 관행이 아닐까 싶다.)

3. 공실률: 관리의 힘인가, 계열사 빨인가?

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신한알파리츠의 평균 공실률은 1.5%다. 서울 오피스 평균보다 훨씬 낮은 수치다. IR 자료에서는 이를 ‘우수한 관리 역량’ 덕분이라고 홍보하지만, 투자자로서 냉정하게 보면 계열사 효과를 무시할 수 없다.

보유 건물들의 위치가 좋기도 하지만, 각 건물마다 신한금융그룹 계열사들이 주요 임차인으로 들어와 있어 공실 리스크를 헷지해주고 있는 구조다. 뭐, 이유가 어쨌든 주주 입장에선 공실 없는 게 최고다.

4. 배당: 달콤한 특별 배당, 그리고 그 후

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그동안 유상증자로 몸집만 불리던 신한알파리츠가 드디어 자산(용산 더프라임타워)을 매각해 차익을 실현했다. 이 매각 차익은 올해 6월, 주당 642원의 특별 배당으로 입금될 예정이다. 역대급 배당이다.

하지만 우려되는 점은 ‘그다음’이다. 알짜 건물이 하나 매각되었으니, 거기서 나오던 임대 수익이 사라진다. 예전 애널리스트 리포트(아마 삼성증권 이경자 연구원님이었던 듯)에서 하반기 배당금이 기존 190원 대에서 160원 수준으로 하락할 수 있다는 전망을 본 기억이 난다.

5. 새로운 먹거리: GS건설 서초타워

자산을 팔았으니 다시 사야 리츠가 굴러간다. 이번 타깃은 GS건설 서초타워다. (현재 우선협상대상자 선정 상태)

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  • 규모: 지하 5층 ~ 지상 14층

  • 임차인: GS건설이 68% 사용

  • 위치: 서초 (역세권이라기엔 위치가 살짝 애매하다.)

이미 시장에 소문이 파다했던 매물이다. 위치가 아주 A급은 아니지만, 서초 권역의 개발 잠재력을 보고 가치 상승(Capital Gain)을 노리는 전략으로 보인다. 매입 자금 확보를 위해 하반기에 유상증자 카드를 꺼낼 가능성이 매우 높다.

6. 결론: 주가 하락의 원인과 대응

전문가는 아니지만, 현재 주가가 힘을 못 쓰는 이유는 다음 세 가지로 압축해 볼 수 있다.

  1. 배당 컷 선반영: 특별 배당 이후, 기초 체력(일반 배당금)이 줄어들 것에 대비해 주가가 적정 배당률 수준으로 조정받는 중.

  2. 금리 인하 지연: 전 세계적으로 금리 인하 시점이 내년으로 밀리는 분위기라 리츠 투자 심리 위축.

  3. 유상증자 리스크: 서초타워 매입을 위한 유상증자 우려감이 주가를 누르고 있음.

[대응 전략] 오피스 시장 펀더멘털은 여전히 견고하고 공실률도 안정적이다. 리파이낸싱만 잘 넘어간다면 배당은 꾸준할 것이다. 이번에 들어올 두둑한 특별 배당금을 재투자해서 평단가를 낮추고 수량을 늘리는 기회로 삼아야겠다.