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신한알파리츠 주가 추이
3월 초에 7,400원 최고가 갱신한 후, 배당락 걸려서 더 떨어지고, 떨어지고 있습니다.
주가에 그리 크게 신경 쓰는 편은 아니지만, 계속 떨어지길래, 신한알파리츠 홈페이지에 들어갔습니다.
마침 K-REITs Corporate Day 자료가 올라와 있어서 소개합니다.
FTSE EPRA NAREIT 인덱스 편입
2월 말에 지수 편입되고 나서, 주가가 계속 올랐던 기억이 납니다. 외국인 지분도 상승했습니다.
2월 28일에 5.58% 의 지분율이 현재 9.30% 입니다.
포트폴리오
CBD에 6개의 오피스 자산을 보유중입니다. 최근에 매입한 HSBC 빌딩은 서울역 바로 옆이라 공실은 나지 않을 것이라고 기대합니다.
GBD에도 2개의 오피스 건물이 있고, 판교에도 1개의 건물이 있습니다.
리츠에서 사용하는 CBD, GBD, BBD, YBD 는 다음과 같이 분류합니다.
- CBD (Central Business Distric) : 종로구, 중구, 광화문 ~ 서울역 일대
- GBD (Gangnam Business Distric) : 강남역 ~ 삼성역, 신사역까지의 강남권
- YBD (Yeouido Business Distric) : 여의도, 영등포역 ~ 강 건너 공덕역까지
- BBD (Bundang Business Distric) : 판교 일대
CBD/GBD에 얼마나 많은 자산을 가지고 있는지가 리츠의 경쟁력이라고 보고 있는 듯 합니다.
신한알파리츠는 위 4개 권역에 9개의 오피스 건물을 보유 중입니다.
작년에 용산 더프라임타워(18년 매입)을 매각하면서, 올해 특별 배당을 줍니다.
공실률 추이를 봐도, 서울 평균보다 낮은 1.5%의 공실률을 기록하고 있습니다. 신한알파리츠의 우수한 관리 역량 덕분이라고 합니다.
제가 보기엔 건물들 위치가 좋기도 하고, 각 건물마다 신한금융 계열사들이 임차를 하고 있어서 임대 부담을 덜 수 있던 것 때문이 아닌가 생각하고 있습니다.
배당
그 동안 유상증자를 통해서 계속 건물을 매입해 왔었는데, 이제 건물 하나를 팔았습니다.
그 특별배당이 올해 6월에 입금될 예정입니다. 642원이군요.
건물 하나가 날라갔으니, 다음 하반기 배당금은 190 수준이 아닌 160원 정도 될 것이라고 예상하던 리포트가 있었는데 어디서 봤는지 기억이 안 납니다. 이경자 애널리스트 리포트였던 것 같은데, 찾을 수가 없네요.
향후 매입 예정 건물
건물 하나를 팔았으니, 이번에 새로운 건물을 매입한다고 합니다. 그런데 위치가 서초입니다.
GS건설 서초타워 자산인데, 위치가 서초입니다. 지하5층 ~ 지상 14층 규모이고 GS건설이 68% 정도 사용하고 있다고 합니다.
위치가 애매한 곳인데, 향후 서초권역 개발 잠재력을 보고 가치 상승이 높을 것이라 예상하면서 매입하는 것 같습니다.
매입 얘기는 커뮤니티 등을 통해 작년부터 흘러나왔었는데, 우협(우선협상자)으로 선정이 됐습니다.
하반기에는 서초타워 매입을 위해 유상증자를 하게 되지 않을까 생각됩니다.
그래서 주가 하락 이유는?
리츠 주식들이 물려 있어서, 관심을 갖고 있지만 전문가는 아니라서, 제 나름대로의 뇌피셜을 펼쳐보자면
- 특별배당 이후, 이후 배당금이 줄어들기 때문에 적정(?) 배당율에 맞춘 주가 하락?
- 금리인하 할 것이라고 예상했는데, 전세계/국내 돌아가는 상황을 보니, 내년에야 금리인하 할 것 같아서
- 올해 유상증자(서초타워) 부담감에 따른 주가 하락
저는 이번에 특별배당 받으면, 재투자를 진행하고 평단가를 계속 낮춰 가야 할 것 같습니다.
어차피 오피스 시장은 견고하다고 애널리스트들이 분석을 하고 있고,
공실률도 괜찮아서 리파이낸싱만 잘 이뤄진다면
꾸준한 배당이 진행될 것이라고 기대하고 있습니다.
